Capacité d'emprunt 2026 : combien avec ton salaire ?

L'assurance se prend DANS la mensualité, pas en plus

C'est l'écart entre un calcul juste et un calcul qui te fait espérer trop. La décision qui fixe le plafond renvoie, pour définir tes charges d'emprunt, au code de la consommation : elle ne dit pas elle-même si l'assurance en fait partie. Les prêteurs, eux, l'y comptent - et ça se vérifie sur leurs propres chiffres, sans les croire sur parole. Les capacités qu'un courtier publie avec ses taux ne se reproduisent qu'en plaçant l'assurance à l'intérieur de la mensualité : huit de ses huit exemples tombent juste ainsi, et aucun si on la pose en plus. La part qui rembourse réellement le capital est donc plus petite que ta mensualité.

Avec 875 € de mensualité plafond sur 20 ans, l'assurance en absorbe 4,9 %. Ta capacité est de 143 452 €, quand le calcul qui pose toute la mensualité sur le crédit annonce 150 873 € : 7 420 € de trop. L'écart grandit avec la durée, parce que l'assurance se paie sur toute la vie du prêt.

Le calculateur que l'administration publie compte de la même façon : il demande le taux du crédit et celui de l'assurance emprunteur. Il vit sur la fiche R54590 de service-public.gouv.fr.

35 %, et pourquoi tu lis parfois 33 %

Les deux chiffres circulent, et un tiers de ce qui s'écrit sur le sujet porte encore l'ancien. Ce n'est pas une querelle d'experts : c'est une date. La décision du Haut Conseil de stabilité financière qui fixe le plafond actuel s'applique depuis le 1 er janvier 2022. Avant elle, 33 % était un usage bancaire, pas une règle écrite. Si tu lis 33 % quelque part, tu lis un texte antérieur à cette date, ou recopié d'un texte antérieur.

Ce que la décision pose est double : le taux d'effort de l'emprunteur ne doit pas excéder 35 %, et la maturité du crédit ne doit pas excéder 25 ans - avec une tolérance de deux ans de différé quand tu ne prends possession du bien que plus tard, une construction par exemple. Le texte est la décision du 29 septembre 2021, et le Haut Conseil en publie l'état en vigueur.

Le taux d'effort n'est pas la mensualité de ce prêt seul. La décision le définit comme le rapport entre les charges d'emprunt de ton endettement total - le prêt envisagé et l'ensemble de tes emprunts en cours, quelle qu'en soit la nature - et tes revenus. Un crédit auto de 250 € par mois ne réduit donc pas ta capacité de 250 € : il consomme 250 € de ton plafond, ce qui n'est pas la même chose et se voit dans le simulateur en haut de page.

Et le plafond n'est pas un mur. Les banques peuvent y déroger, dans la limite de 20 % de ce qu'elles prêtent chaque trimestre. Cette marge n'est pas libre : au moins 70 % doit aller à des acheteurs de leur résidence principale et au moins 30 % à des primo-accédants, ce qui laisse 6 % de la production trimestrielle sans affectation. Un investisseur locatif se dispute donc une part beaucoup plus étroite qu'un primo-accédant. C'est pourquoi un dossier à 36 % passe parfois quand un autre à 34 % est refusé : la banque arbitre à l'intérieur d'une enveloppe, sur un dossier entier, et rien ne t'ouvre un droit au prêt.

Ce que le taux change, et pourquoi aucune page ne peut te le fixer

Le taux d'intérêt ne t'est pas fixé par un barème : il se négocie, il dépend de ton dossier, et il bouge tous les mois. Une page qui t'annonce une capacité unique te donne donc une photo, pas une réponse.

L'ordre de grandeur, lui, se lit : avec 2 500 € net par mois sur 20 ans, un point et demi d'écart de taux déplace ta capacité de 132 046 € à 149 676 €, soit 17 630 €. C'est plus que ce que la plupart des emprunteurs gagnent en négociant leur prix d'achat.

Ce qui compte comme revenu, et ce qui compte comme charge

Le revenu retenu est celui que la banque juge durable. Un salaire en contrat à durée indéterminée hors période d'essai compte en entier. Les primes variables et les heures supplémentaires ne comptent souvent qu'en moyenne sur deux ou trois ans, et parfois pas du tout. Les revenus locatifs sont couramment retenus à 70 %, la différence couvrant la vacance et les charges.

Du côté des charges, tout crédit en cours pèse : auto, travaux, crédit à la consommation, et la pension alimentaire que tu verses. Un crédit qui se termine dans quelques mois peut être écarté du calcul, ce qui est souvent le levier le plus rapide pour faire remonter ta capacité.